Богдан Дмитриевич Фролов, аспирант
400005, г. Волгоград, ул. им. Гагарина, 8
Bogdan D. Frolov, PhD student
8, Gagarin Str., Volgograd, 400005
Александр Владимирович Чичкин, кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой юриспруденции
460014, г. Оренбург, ул. Челюскинцев, 18
Alexander V. Chichkin, Cand.Sci (Law), Associate Professor, Head of the Jurisprudence Department
18, Chelyuskintsev Str., Orenburg, 460014
Введение. Исследование правового значения торгов как ключевого механизма отчуждения земельных участков имеет особую актуальность, поскольку данный институт обеспечивает реализацию принципов равенства, состязательности и экономической эффективности при переходе прав на недвижимое имущество, что непосредственно влияет на стабильность гражданского оборота и защиту интересов как публично‑правовых образований, так и частных лиц. Нормативно‑правовая база, регулирующая порядок проведения торгов по отчуждению земельных участков, представляет собой сложную систему взаимосвязанных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, а также профильных федеральных законов и подзаконных актов, требующих системного анализа в контексте правоприменительной практики и выявления коллизионных моментов. Целью статьи является комплексное исследование правового регулирования торгов при отчуждении земельных участков в Российской Федерации.Материалы и методы. Материалами для исследования послужили нормативные правовые акты РФ, материалы судебной практики, статистические данные о проведении земельных торгов. В ходе исследования применялись формально-юридический, сравнительно-правовой методы анализа, контент-анализ научных публикаций и судебной практики и др.Результаты исследования. Выявлены существенные коллизии между общими положениями Гражданского кодекса РФ о торгах и специальными нормами Земельного кодекса РФ, что порождает неоднозначность правоприменения и увеличивает риски оспаривания результатов торгов в судебном порядке. Анализ судебной практики показал наиболее проблемные аспекты реализации процедуры торгов: нечеткость критериев отбора участников, противоречивость подходов к определению начальной цены участка исходя из кадастровой или рыночной стоимости, а также неоднозначность правовых последствий подачи единственной заявки, что свидетельствует о необходимости унификации процедурных требований и уточнения оснований для признания торгов состоявшимися либо несостоявшимися. Сформулированы предложения по совершенствованию правового регулирования, включающие закрепление единого порядка расчета начальной цены с обязательным привлечением независимых оценщиков, детализацию требований к участникам торгов с учетом специфики категорий земель, а также введение обязательного досудебного порядка урегулирования споров, связанных с отказом в допуске к участию в торгах, и др. Это позволит повысить прозрачность процедур отчуждения земельных участков и обеспечить баланс интересов всех участников.Обсуждение и заключение. Правовое регулирование торгов по отчуждению земельных участков характеризуется существенной межотраслевой спецификой и наличием коллизий между положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ, что негативно сказывается на стабильности земельного оборота и защите прав участников правоотношений. Совершенствование законодательства должно идти по пути унификации методик расчета начальной цены, детализации требований к участникам, введения обязательного досудебного порядка урегулирования споров и усиления контроля за деятельностью электронных площадок. Особую важность приобретают вопросы цифровизации процедуры: с одной стороны, она повышает прозрачность и доступность процесса, а с другой – порождает новые риски, связанные с техническими моментами, кибермошенничеством и т. д.
Introduction. Studying legal significance of the auctions as a key mechanism for the alienation of land plots is a particularly relevant objective, as this legal institution ensures implementation of the principles of equality, competition, and economic efficiency of the real estate title transfer, which directly affects the stability of civil transactions and protects the interests of both public law entities and private persons. The legal framework regulating land alienation auctions is a complex system consisting of the interrelated provisions of the Civil and Land Codes of the Russian Federation and pertinent Federal laws and regulations, therefore, the system analysis approach should be used to study its law enforcement practices and identify the issues of conflict of laws. The aim of the article is to conduct a comprehensive study of the legal framework regulating the auctions on alienation of land plots in the Russian Federation.Materials and Methods. The materials under the study included the regulatory legal acts of the Russian Federation, court case materials, and statistical data on the land auctions conducted. Dogmatic legal and comparative legal methods of analysis were used, as well as the content analysis of the scientific publications and court case materials, and other methods.Results. The significant conflicts of laws between the general provisions of the Civil Code of the Russian Federation referring to the auctions and the specific norms of the Land Code of the Russian Federation have been identified, which leads to the ambiguity in the enforcement practices and increases the risk of disputing the auction results in court. The analysis of court cases has revealed the aspects of greatest concern in the auction procedure: unclear criteria for selecting the participants, controversial approaches to determining the starting price of a plot based on the cadastral or market value, and ambiguous legal consequences of sole-source bidding. This justifies the need to standardize the procedural requirements and clarify the grounds for recognizing an auction as valid or invalid. To improve the legal framework, the following proposals have been formulated: stipulation of a uniform procedure for calculating the starting price, with mandatory involvement of the independent assessors; detailed specification of bidders’ requirements depending on the land category features; mandatory implementation of the pre-trial dispute settlement procedures related to denial to participate in bidding, etc. This will improve the transparency of land plot alienation procedures and ensure the balance of interests of all the participants.Discussion and Conclusion. Legal regulation of land plot alienation auctions is characterized by the significant cross-sectoral specificity and availability of conflicts between the provisions of Civil and Land Codes of the Russian Federation, which negatively affects the stability of land transactions and impairs protection of the rights of the parties to the legal relationships. Law improvement should focus on standardizing the starting price calculation methods, specifying participants’ requirements, mandatory implementation of the pre-trial dispute settlement procedures, and improving control over the work of electronic platforms. Digitalization of the procedure deserves particular attention: on the one hand, it improves the transparency and accessibility of the procedure, on the other hand, creates new risks related to technical issues, cyber fraud, etc.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.