Правовое значение торгов при отчуждении земельных участков в Российской Федерации

Введение. Исследование правового значения торгов как ключевого механизма отчуждения земельных участков имеет особую актуальность, поскольку данный институт обеспечивает реализацию принципов равенства, состязательности и экономической эффективности при переходе прав на недвижимое имущество, что непосредственно влияет на стабильность гражданского оборота и защиту интересов как публично‑правовых образований, так и частных лиц. Нормативно‑правовая база, регулирующая порядок проведения торгов по отчуждению земельных участков, представляет собой сложную систему взаимосвязанных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, а также профильных федеральных законов и подзаконных актов, требующих системного анализа в контексте правоприменительной практики и выявления коллизионных моментов. Целью статьи является комплексное исследование правового регулирования торгов при отчуждении земельных участков в Российской Федерации.
Материалы и методы. Материалами для исследования послужили нормативные правовые акты РФ, материалы судебной практики, статистические данные о проведении земельных торгов. В ходе исследования применялись формально-юридический, сравнительно-правовой методы анализа, контент-анализ научных публикаций и судебной практики и др.
Результаты исследования. Выявлены существенные коллизии между общими положениями Гражданского кодекса РФ о торгах и специальными нормами Земельного кодекса РФ, что порождает неоднозначность правоприменения и увеличивает риски оспаривания результатов торгов в судебном порядке. Анализ судебной практики показал наиболее проблемные аспекты реализации процедуры торгов: нечеткость критериев отбора участников, противоречивость подходов к определению начальной цены участка исходя из кадастровой или рыночной стоимости, а также неоднозначность правовых последствий подачи единственной заявки, что свидетельствует о необходимости унификации процедурных требований и уточнения оснований для признания торгов состоявшимися либо несостоявшимися. Сформулированы предложения по совершенствованию правового регулирования, включающие закрепление единого порядка расчета начальной цены с обязательным привлечением независимых оценщиков, детализацию требований к участникам торгов с учетом специфики категорий земель, а также введение обязательного досудебного порядка урегулирования споров, связанных с отказом в допуске к участию в торгах, и др. Это позволит повысить прозрачность процедур отчуждения земельных участков и обеспечить баланс интересов всех участников.
Обсуждение и заключение. Правовое регулирование торгов по отчуждению земельных участков характеризуется существенной межотраслевой спецификой и наличием коллизий между положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ, что негативно сказывается на стабильности земельного оборота и защите прав участников правоотношений. Совершенствование законодательства должно идти по пути унификации методик расчета начальной цены, детализации требований к участникам, введения обязательного досудебного порядка урегулирования споров и усиления контроля за деятельностью электронных площадок. Особую важность приобретают вопросы цифровизации процедуры: с одной стороны, она повышает прозрачность и доступность процесса, а с другой – порождает новые риски, связанные с техническими моментами, кибермошенничеством и т. д.

1. Новоселова Л.А. Публичные торги в рамках исполнительного производства. Москва: Статут; 2006. 253 с.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга первая: Общие положения. Москва: Статут; 2008. 476 с.

3. Беляева О.А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов. Москва: Юриспруденция; 2011. 293 с.

4. Васильева И.П. Гражданско-правовое регулирование проведения торгов и признание их недействительными. Молодой ученый. 2022;41(436):91–93.

5. Березкин А.С. Актуальные проблемы подготовки, организации и проведения аукциона по продаже и предоставлению в аренду публичного земельного участка. Юридическая наука. 2023;(1):31–35.

6. Литвинов Д.В. Некоторые особенности процедуры торгов земельными участками. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011;2(113):89–94.

7. Гартина Ю.А., Марушак О.Ю. Особенности правового регулирования проведения аукционов при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Право и государство: теория и практика. 2024;10(238):418–420. https://doi.org/10.47643/1815-1337_2024_10_418

8. Апликаева И.Р. Электронные аукционы: преимущества и недостатки. Диалог. 2024;4(30):46–47.

9. Анисимов А.П., Козлова М.Ю., Рыженков А.Я. Актуальные проблемы проведения торгов по продаже земельных участков (права их аренды) в Российской Федерации. Вестник Калмыцкого университета. 2013;2(18):94–100.